全球加息潮来了!香港超低息环境终结!楼市拐点将至?

时间:2018年09月28日 07:55:57 中财网
  9月27日,美联储宣布将联邦基金利率上调25个基点至2%-2.25%的水平。随后,全球多家央行加入加息阵营。

  全球多个央行开启加息潮
  北京时间9月27凌晨02:00,美联储官员全体投票同意加息25个基点,将联邦基金利率上调25个基点至2%-2.25%的水平,创2008年以来最高,也符合市场预期。

  这是美联储今年第三次加息,此前3月和6月各加息25个基点。美联储本轮加息周期开始于2015年12月底,到现在已经加息8次了。

  会后公布的利率预期点阵图显示,美联储预计2018年加息四次,这意味着今年还会再加息一次;2019年加息三次;2020年加息一次;首次公布的2021年点阵图表明2020年之后不会加息。


  在美联储加息靴子落地后,全球多家央行跟进加息。27日下午,印尼央行宣布将基准利率从5.5%升至5.75%,为5月中旬以来第五次加息。同时,菲律宾央行也宣布加息50个基点至4.5%。

  印尼和菲律宾加息的举动均符合市场预期,此前这两国的央行行长已经暗示,本周可能采取加息行动,以稳定市场。印尼央行行长Perry Warjiyo之前表示将采取先发制人的策略,而菲律宾央行行长Nestor Espenilla也承诺将采取“强有力的、立即的”行动,遏制通货膨胀。

  此外,巴林、沙特、阿联酋央行、卡塔尔央行也在当天相继宣布将基准利率提高25个基点。

  至于中国央行会不会跟进,当前市场普遍认为中国央行不会跟。海通证券分析师姜超在报告中指出,美联储在最新的议息会议声明中删去了“货币政策立场仍然宽松”的表述,意味着美国的加息周期或已近后期,而中国此次跟随加息必要性不大。

  从基本面来看,当前通胀仅是短暂回升,年内程度相对可控;经济的下行压力依然较大,国内需求和生产均有走弱,此时跟随加息的概率也不高;
  从市场利率来看,7月以来央行保持流动性合理充裕,DR007一度低于公开市场操作利率,当前均值在2.67%左右,与7天逆回购利率2.55%较为接近,公开市场利率基本能够合理反映资金供求的关系;
  从汇率来看,6月以来人民币经历明显贬值,但对美联储此次9月的加息,市场已充分预期到,而近期随着央行重启逆周期因子等措施的出台,美元兑人民币汇率已相对稳定在6.85附近,加息必要性也有所降低。

  香港超低息环境终结
  在全球央行的这波加息潮中,香港银行的举动最有看头。

  美联储加息消息公布后,香港金管局也紧随美联储加息步伐,将基准利率从2.25%上调至2.5%。

  仅数小时后,汇丰银行宣布上调港元最优惠贷款利率,由5%上调至5.125%,自9月28日起生效。恒生银行也上调港元最优惠贷款利率,同样上调12.5个基点,至5.125%。渣打银行则将港元最惠贷款利率由5.25%上调至5.375%,幅度同为12.5个基点。

  这是自2006年以来最优惠利率首次上调。港元最优惠贷款利率由香港各家银行自行确定,是贷款(特别是楼市按揭贷款)的基准利率。

  汇丰CEO范宁(John Flint)称,此次上调标志着香港利率进入正常化周期。按照近日香港财政司司长陈茂波在其司长随笔专栏文章中的说法,过去逾10年的香港超低息环境结束了。

  值得一提的是,为了留住资金和缓解流动性,近期香港各大银行纷纷上调活期存款利率。

  9月19日晚间,汇丰银行宣布在香港提高港元、美元、人民币定期存款利率。随后,东亚银行也紧随其后于同日宣布上调港元定存利率。作为香港三家发钞行之一,汇丰银行本月已两次上调利率。

  同时,香港银行间拆息(HIBOR)也出现明显上升。香港银行公会27日公布的报价显示,3个月期港元HIBOR自前日突破2.2%之后进一步走高7.3个基点,今日报2.227321%,再度刷新十年最高水平。

  1个月期港元HIBOR大幅上涨97.9个基点,至2.27429%,同创十年新高。7天港元HIBOR报3.24929%,上升29.7个基点。隔夜港元HIBOR更是突破3%,冲高至3.19071%。


  香港楼市转折点来了?

  低息环境的结束意味着,市场借贷成本将上升。在此背景下,市场人士认为,香港楼市正面转折点。

  里昂证券认为,香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。随着居民对房价的负担能力下降以及可能恶化的市场情绪,预计未来一年房价会出现15%的回调。

  同时,瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示,香港稳居主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首。随着香港金管局追随美联储加息,逾10年的超低息环境结束,香港楼市将面临转折点。


  瑞银称,自2012年以来,香港房价以每年10%的速度持续增长。市场长期处于供不应求的状态,监管部门冷房价的措施效果并不明显。

  眼下,随着超低息环境的结束,房地产抵押借贷成本不断上升,香港房地产市场面临的压力越来越大。实际上,香港楼市近期已经出现降温甚至恶化迹象。

  数据显示,从7月开始,香港楼市销售进入萎缩。新房方面,根据房产代理的数据,7月成交量1740宗,环比减少15%。进入8月上半月,新公寓仅成交711宗,预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗,环比下降7%。8月份仅1300宗,环比减少约35.64%。

  此外,上月一些买家宁愿损失几十万港元定金,也要取消订单。这种情况不仅出现在新开楼盘,还蔓延到了二手房市场,7月销售也在放缓。分析师认为,这可能是买家情绪转变的强烈信号。

  根据美国市场研究机构Demographia今年年初发布的2017年国际房价负担能力报告,香港连续第八年登上房价最难负担城市之首,住宅楼价负担能力比率(即房价中位数除以家庭全年入息中位数)高达19.4,这意味着一个家庭不吃不喝19.4年才能买得起一间住房。


  (图片来源:Demographia)(大表姐)
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