载入史册的2017:“印度房地产市场被永久地改变了”

时间:2018年01月11日 15:31:49 中财网
  十年来,常年生活在印度金融中心孟买(Mumbai)的人们第一次亲眼见证了房价下跌。

  莱坊房地产研究(Knight Frank)周三发布的一份报告显示,2017年,孟买居民住宅加权平均价格跌了5%。对于这个仅次于首都新德里的印度人口第二多城市来说,这还是十年来首次出现这种现象。


  除了住房售价打折扣之外,开发商们还开展了多种促销活动,比如印花税豁免、免收地面上升费用、免除优先选择地理位置更好的房屋的费用等等。如果计入这类激励措施,购房者获得的有效价格折扣最多能达到12%。

  莱坊报告显示,孟买房价从去年年初到秋季一直维持稳定,到四季度大幅下跌。该城市的住宅价格与居民收入比率从2010年的11%大幅下降至去年的7.8%。同时,全年住宅租金与2016年持平。

  事实上,不只是孟买,印度房地产市场整体上都出现了跌价势头。这是多年以来第一次出现这种现象。莱坊表示,印度城市住宅加权均价去年同比下跌了3%。

  第九大城市浦那(Pune )去年的房价跌幅最狠,达到了7%。印度首都辖区房价跌了2%。那些准备去库存的城市房价则小幅上涨。


  与房价普遍下行形成鲜明对比的是,印度整体及多数城市的通胀率去年大幅攀升。


  随着房地产市场普遍降温,开发商向市场推出新房的活动也不再那么活跃了。去年全年,印度上市的新房共计103570栋,同比大跌41%,比2010年巅峰时期的48万栋少了78%。其中,印度首都辖区新房供应减幅最大,达到了56%。

  整个印度去年的房屋销售量同比减少了7%,至22.8072万栋,比2011年创出的历史峰值大减38%。


  房价为何下跌?

  包括孟买在内的印度房价下跌主要是需求疲弱造成的。

  打击需求的主要是三大关键政策:商品和服务税 (GST)、废钞政策、房地产修订案(RERA)。

  影响最大的当属印度政府去年7月推出的商品和服务税(GST)。在该税种全国推行之前,购房者只需要支付4.5%的增值税和1%的服务税,而在新政策推行之后,他们缴纳的GST税费高达12%。

  更早之前一夜出台的“废钞令”也对印度房地产市场构成严重冲击。华尔街见闻此前介绍,由于多年地下经济、逃避高额税收等复杂因素,印度人普遍喜欢用现金交易房产,因此废钞令一出,楼市马上应声“中枪”。

  在2016年11月总理莫迪突然宣布废钞令之后,印度楼市销量增速已腰斩。里昂证券亚太区市场团队当时预计,印度房价未来的跌幅可能会介于10%-20%之间,土地价格跌幅会更大。

  印度房地产修订案(RERA)于去年5月1日正式实施。这项法案的规定包括:开发商必须对工期延误负责、至少7成项目资金要存入专用账户,开发商在获得所有建筑许可之前,不得对地产项目进行预售等。这对地产开发商而言简直是“当头一棒”,但利好购房者。

  印度浦那住宅和商业房地产开发商Gera Developments集团总经理Rohit Gera感叹道:
  对于印度开发商而言,2017年将是载入史册的一年。这一年,印度房地产市场被永久地改变了。在印度楼市历史上,从来没有哪一年在这么短的时间内经历了这么多重大事件。」投机市场转向刚需市场
  莱坊执行董事Mudassir Zaidi表示,60%-65%的购房者都是短期买家,或者投机客。现在,这类人多数已经撤出了楼市。这意味着, 印度住宅市场正向着终端刚需用户迈进。

  印度楼市未来是否会像某些国家一样出现V字型反弹呢?Mudassir Zaidi认为不会。他表示,住宅市场复苏的过程将是缓慢的。

  人们期待已久的房价下跌是市场朝着复苏方向迈进过程中的一个好消息,因为伴随着房屋单位面积减小等其他措施,购房者的房屋负担能力将会提升。
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